Condono edilizio 2024: arriva il decreto “salva – casa”, testo in PDF

Pronto il condono edilizio 2024: il decreto “salva-casa” interviene su doppia conformità, tolleranze costruttive, attività in edilizia libera, cambio di destinazione d’uso, stato legittimo. Cosa si può sanare, quanto costerà.

 Il Consiglio dei Ministri del 24 maggio ha approvato il decreto “salva-casa”, con nuove misure di semplificazione volte a favorire la regolarizzazione delle “lievi difformità edilizie”.

Il decreto-legge recante “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia ed urbanistica” – secondo alcune stime – investe potenzialmente oltre il 50% del patrimonio immobiliare italiano e consentirà la sanatoria edilizia di molti interventi di trasformazione interna eseguiti senza titolo (adeguamento delle finestre, tramezzi spostati, aperture non conformi ai permessi edilizi, verande, soppalchi, parti strutturali aggiunte e non documentate, dettagli architettonici).

Quali irregolarità potranno essere sanate con il condono edilizio 2024 (decreto”salva-casa”)

Quali abusi potranno essere sanati? Ecco le tre tipologie di difformità (o tre livelli crescenti di irregolarità) che potranno essere sanate con il condono edilizio 2024:

• le difformità formali, derivanti da incertezze interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile;
• le difformità edilizie interne (cd. “tolleranze costruttive”), risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo dell’unità immobiliare;
• le difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della “doppia conformità” che, richiedendo la conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard urbanistici.

Le modifiche del decreto “salva-casa” al Testo Unico Edilizia

Alla luce delle misure adottate, il piano “salva-casa” apporta modifiche puntuali al D.P.R. 380/2001 con riferimento alle disposizioni su:

• edilizia libera;
• stato legittimo degli immobili;
• mutamento della destinazione d’uso in relazione a singole unità immobiliari;
• sorte delle opere acquisite dal Comune eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali;
• tolleranze costruttive;
• superamento della cd. doppia conformità, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

Più attività in edilizia libera

Sono introdotte modifiche all’articolo 6, comma 1, del TUE finalizzate ad ampliare le categorie di interventi che possono essere eseguiti in edilizia libera, cioè quegli interventi che non richiedono alcun titolo abilitativo né permesso e/o comunicazione, in quanto non eccessivamente impattanti, come:

• interventi di manutenzione ordinaria;
• installazione di pompe di calore < 12 kw;
• rimozione di barriere architettoniche;
• installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA) dirette ad assolvere a funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche non solo dei balconi o di logge ma anche di porticati rientranti all’interno dell’edificio.

Nella relazione illustrativa al decreto si precisa che l’installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA) rientra tra le attività di edilizia libera a patto che tali elementi:

• non configurino spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile;
• debbano favorire una naturale microaerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.

Alla luce di queste previsioni, recependo l’orientamento giurisprudenziale prevalente in materia, si introduce una nuova fattispecie di intervento di edilizia libera. Si tratta in particolare di opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.

La disposizione precisa che le opere in oggetto non possono determinare la creazione di un organismo edilizio rilevante e, comunque, di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

Nuove regole per attestare lo stato legittimo

Sono apportate modifiche alla disciplina relativa alla documentazione amministrativa inerente allo stato legittimo degli immobili contenuta all’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001.

La norma in vigore prevede che lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto originariamente la costruzione, ovvero che ne ha legittimato la stessa, e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Le modifiche proposte sono volte a consentire che lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare sia stabilito, alternativamente:

• o dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa);
• oppure da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare (a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all’esito di un procedimento che abbia verificato l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa), integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Con riferimento a quest’ultima opzione, si intende valorizzare l’affidamento del privato nei casi in cui gli uffici tecnici comunali abbiano nel passato “espressamente accertato” parziali difformità rispetto al titolo edilizio, ma non le abbiano considerate rilevanti (procedendo alla contestazione dell’abuso). Pertanto, è ragionevole disporre che l’amministrazione, in sede di accertamento dello stato legittimo, non possa contestare una difformità che nel procedimento relativo all’ultimo intervento edilizio abbia espressamente considerato tollerabile emanando un provvedimento favorevole al privato.

Le modifiche consentono di semplificare il riconoscimento dello stato legittimo dell’immobile, soprattutto nei casi in cui si è in presenza di difformità formali, stabilendo che lo stesso possa essere comprovato alternativamente in base al titolo originario che ha permesso la sua costruzione ovvero da quello conseguito in seguito ad eventuali interventi costruttivi sul medesimo, in tal modo superando le difficoltà, riscontrate a legislazione vigente, nel comprovare lo stato legittimo degli edifici, soprattutto in riferimento agli immobili di passata realizzazione per i quali i titoli abilitativi risalgono ad epoche risalenti nel tempo.

Per le medesime finalità, si prevede, inoltre, che, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni, siano ricompresi tra i predetti titoli abilitativi anche quelli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni contenute nel citato testo unico sull’edilizia concernenti i casi di accertamento di conformità (articoli 36 e 36-bis del TUE) ovvero i casi di interventi eseguiti in base a permesso annullato (articolo 38 del TUE).

Infine, si stabilisce che ai fini della determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre il pagamento delle sanzioni previste:

• per gli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità (articolo 33 del TUE);
• per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (articolo 34 del TUE);
• per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità (articolo 37 del TUE);
• per gli interventi eseguiti in base a permesso annullato (articolo 38 del TUE), e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis concernente le tolleranze costruttive.

Restano ferme le disposizioni di cui all’articolo 9, comma 1-bis, secondo cui per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Tali disposizioni si applicano anche nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Cambio di destinazione sempre consentito senza opere

Sono introdotte modifiche all’articolo 23-ter del D.P.R. 380/2001 in materia mutamento d’uso urbanisticamente rilevante volte ad agevolare i cambi di destinazione d’uso di singole unità immobiliari senza opere, specialmente all’interno delle aree urbane, prevedendo, in particolare, il principio dell’indifferenza funzionale tra destinazioni d’uso omogenee, così come individuate dalla legge statale o regionale.

In particolare, è sempre consentito il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare e senza opere, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, nei seguenti casi:

• all’interno della stessa categoria funzionale(1-bis);
• tra le categorie funzionali relative alla categoria: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale e commerciale (articolo 23-ter, comma 1, lettere a), a-bis), b) e c)) di una singola unità immobiliare in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) di cui all’articolo 2 del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 (comma 1-ter).

In relazione a tale ultima fattispecie, si precisa che per le singole unità immobiliare il mutamento di destinazione d’uso è sempre consentito qualora il mutamento finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare sia conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Inoltre, si dispone che il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 1444 del 2 aprile 1968 e dalle disposizioni di legge regionale né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150.

Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammessa nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio. Ferme restando le leggi regionali più favorevoli, i cambi di destinazione d’uso sono soggetti alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA). Trattandosi di disposizioni applicabili al mutamento delle destinazioni d’uso senza opere, restano ferme le disposizioni del TUE nel caso in cui siano previste opere edilizie.

Superamento della doppia conformità

Per sanare gli interventi realizzati in parziale difformità dai titoli depositati in Comune non sarà più necessario rispettare la doppia conformità urbanistica ed edilizia, cioè il rispetto sia alla norma del tempo della realizzazione che della presentazione della domanda. Fino alla scadenza dei termini previsti per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (di cui all’articolo 34, comma 1 – termine fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio) e comunque fino all’irrogazione delle relative sanzioni amministrative, il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, può ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, disciplina che meglio può rappresentare gli interessi attuali del territorio;
  e
• ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento.

L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, secondo e terzo periodo, introdotti dal presente decreto-legge. Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità. Il permesso di costruire è rilasciato dallo Sportello unico edilizia.

In sede di esame delle richieste di permesso, lo Sportello unico edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari ad assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, superamento delle barriere architettoniche e la rimozione delle opere che non possono essere sanate.

La richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità (per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell’intervento).

Silenzio-assenso sulle richieste di sanatoria

Sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. Per le segnalazioni di inizio attività, si applica il termine di 30 giorni. Per gli immobili con vincoli paesaggistici sopravvenuti sarà possibile chiedere una valutazione previa presentazione dell’autorizzazione paesaggistica. L’autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di 90 giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede autonomamente.

Quanto costa il nuovo condono edilizio 2024

Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, e comunque in misura compresa tra 1.032 euro e 30.987 euro.

Tolleranze costruttive riparametrate

In relazione agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive sono riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile. Pertanto, minore è la superficie utile maggiore è il limite consentito percentualmente. La misura consente di tenere conto, nell’ambito della definizione della tolleranza, di discostamenti minimi rispetto alle caratteristiche costruttive previste nei titoli abilitativi che, se considerate su superficie di modesta entità, possono impattare, seppur minime, per più del 2 per cento del totale. Più nello specifico, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituiscono violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:

• del 2 per cento delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
• del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
• del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
• del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.

Ai fini del computo della superficie utile, si dovrà tenere conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. Tale previsione è finalizzata ad evitare possibili condotte di frazionamento meramente strumentali ad ottenere l’applicazione di un regime più favorevole. Da sottolineare che non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 che rientrino nei limiti delle tolleranze costruttive riparametrati ai sensi del D.L. “salva-casa”.

Tolleranze esecutive su irregolarità e modifiche di minima entità

Ulteriori disposizioni riguardano le tolleranze esecutive (o di cantiere), ovvero le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi. Si prevede che gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 costituiscono tolleranze esecutive nei seguenti casi:

• minore dimensionamento dell’edificio;
• mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
• difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• errori progettuali corretti in cantiere e errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, il tecnico dovrà attestare che gli interventi rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del Capo IV della Parte II del D.P.R. 380/2001 in materia di normativa per le costruzioni in zone sismiche.

Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali

Sono apportate modifiche all’articolo 31 del testo unico edilizio in tema di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.

Si prevede che:

• l’opera acquisita possa essere demolita, previo parere delle amministrazioni competenti, purché la demolizione non contrasti, oltre che con rilevanti interessi urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, anche con rilevanti interessi culturali e paesaggistici;
• nel caso in cui l’opera non contrasti con rilevanti interessi culturali, paesaggistici, urbanistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico, il Comune (previo parere delle amministrazioni competenti) possa provvedere all’alienazione del bene e dell’area di sedime (che ai sensi del comma 3 sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune), condizionando sospensivamente il contratto alla effettiva rimozione da parte dell’acquirente delle opere abusive.

Su punto, occorre precisare che:

• l’alienazione debba avvenire nel rispetto delle Disposizioni in materia di alienazione degli immobili di proprietà pubblica di cui all’articolo 12, comma 2, della legge 15 maggio 1997, n. 127;
• alla procedura di alienazione non può partecipare il responsabile dell’abuso.

Il valore venale dell’immobile è determinato dall’agenzia del territorio tenendo conto dei costi per la rimozione delle opere abusive.

Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19

Le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19, con la finalità di consentire il mantenimento di quelle strutture, che si ritengono di utilità sociale, realizzate per finalità sanitarie, assistenziali ed educative possano rimanere installate, in presenza di comprovate e obiettive esigenze idonee a dimostrarne la perdurante necessità. Nel dettaglio, l’articolo riconosce la possibilità di mantenere installate tali strutture facendo salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio.

La disposizione chiarisce che resta ferma la facoltà per il Comune territorialmente competente di richiederne in qualsiasi momento la rimozione, con provvedimento motivato, nel caso in cui sia rilevata la non conformità dell’opera con le prescrizioni e i predetti requisiti. A tal fine si prevede che gli interessati dovranno presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata nella quale dovranno essere indicate le comprovate e obiettive esigenze idonee a dimostrarne la perdurante necessità delle strutture amovibili oltre all’indicazione dell’epoca di realizzazione della struttura.

Infine, si prevede che per provare l’epoca di realizzazione dell’intervento il tecnico dovrà allegare la documentazione di cui all’articolo 9-bis, comma 1-bis, e che nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della struttura con tale documentazione il tecnico incaricato deve attestare la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.

Cosa non potrà essere sanato con il condono edilizio 2024 (decreto “salva-casa”)

Non sono sanabili gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire o di SCIA straordinaria, ovvero in assenza di tale titolo, ovvero di variazioni essenziali al progetto approvato. In relazione a questi abusi, restano immutate le misure di prevenzione e di sanzione previste dal D.P.R. 380/2001. Sono pertanto escluse dal condono 2024 le variazioni essenziali, ad esempio quelle che hanno impatti sulla stabilità dell’immobile realizzati in assenza di permessi.

Mentre potranno essere regolarizzati gli interventi realizzati sulla base di autorizzazioni depositate in Comune e dotati di certificato di agibilità. Per fare alcuni esempi, il piano “salva-casa” condonerà il tramezzo spostato, mentre non potranno essere sanati i pilastri e le solette inseriti o il balcone allargato senza un permesso edilizio. Via libera anche alla facciata esterna della casa “allargata” di qualche centimetro nel passaggio dal progetto alla costruzione.

fonte BiBlus